Schon im Jahr 2019 wurde die Reform der Grundsteuer verabschiedet. Insbesondere weil die „alte“ Einheitsbewertung überholt ist, ist es nun notwendig, sämtliche Grundstücke neu zu bewerten, wofür in 2022 erstmalig Handlungsbedarf für Grundstücksbesitzer entsteht. Die wichtigsten Informationen haben wir für Sie nachfolgend dargestellt:

Was müssen Sie wann tun?

01.01.2022
Dies ist der Stichtag der ersten Hauptfeststellung, zu dem alle Grundstücke neu bewertet werden. Sie müssen dafür eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes“ gegenüber dem Finanzamt abgeben. Die Aufforderung zur Abgabe erfolgt über eine öffentliche Bekanntmachung z. B. durch die Tagespresse oder das Internet. Das Finanzamt wird Sie voraussichtlich Ende März 2022 auffordern, Ihre Feststellungserklärung abzugeben.

Für Wohngrundstücke sind hierbei folgende Angaben wesentlich:

  • die Lage des Grundstückes
  • die Grundstücksfläche
  • der Bodenrichtwert
  • die Grundstücksart (bebaut oder unbebaut)
  • die Wohnfläche
  • das Baujahr des Gebäudes

Um der Erklärungspflicht zeitnah nachkommen zu können, sollten u. a. folgende Unterlagen bereits vorliegen:

  • Gemarkung Flur und Flurstück des Grundvermögens
  • Eigentumsverhältnisse (bei Teileigentum ist die Aufteilungsquote wichtig)
  • Informationen über Grundstücksart (unbebaut, Wohngrundstück, andere Bebauung)
  • Unterlagen über die Fläche des Grundstückes
  • bisherige Einheitswertbescheide/Grundsteuermessbescheid
  • aktueller Grundbuchauszug
  • Kaufverträge

Beachten Sie: Muss eine Flurkarte oder ein Grundbuchauszug angefordert werden, kann dies einige Zeit dauern. Deshalb sollte dies zeitnah geschehen, da die Zeit sehr knapp ist.

Entscheidend für Ihre Angaben ist der Stand zum Stichtag 01.01.2022.

01.07.2022
Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes soll technisch erstmals elektronisch abgegeben werden können. Eine elektronische Übermittlung über ELSTER, der Deklarations-Software der Finanzverwaltung (https://www.elster.de) ist verpflichtend. Gerne unterstützen wir Sie bei der Deklaration und Übermittlung, da ein neues Verfahren anfangs immer ein großes Fehlerpotential mit sich bringt und einen hohen Zeitaufwand erfordert. Unser Expertenteam kann Ihnen dies erleichtern und helfen, Fehler zu vermeiden.

31.10.2022
Das ist nach derzeitigem Stand der letzte Abgabetermin Ihrer Feststellungserklärung. Dies gilt auch für den Fall, dass Sie steuerlich beraten werden. Angesichts der Fristenballung und des erhöhten Aufkommens Corona-bedingter Hilfeanträgen, drängt der Steuerberaterverband aktuell auf eine Fristverlängerung. Das Finanzamt erlässt aufgrund der vorliegenden Erklärungen Feststellungsbescheide über Grundsteuerwerte und Steuermessbeträge als Grundlage für die Bemessung der Grundsteuer ab dem 01.01.2025

01.01.2025
Ab dem 01.01.2025 ist die Grundsteuer aufgrund der „neuen Bemessungsgrundlage“ zu entrichten. Die Gemeinden legen weiterhin mit den individuell geltenden Hebesätzen die tatsächliche Höhe der Grundsteuer durch Abgabenbescheide fest. Bis dahin gelten die bestehenden Regelungen fort. Eine Neubewertung soll alle 7 Jahre erfolgen. Bei Änderungen der Verhältnisse, die den Wert oder die Grundstücksart beeinflussen, ist aber nun bereits zu Beginn des folgenden Kalenderjahres eine vereinfachte Erklärung abzugeben. Die Anzeigepflicht trifft Sie als Immobilienbesitzer.

Wer muss in Zukunft wie viel zahlen?

Die Gemeinden sollen die Hebesätze so anpassen, dass das Gesamtaufkommen der Grundsteuer durch die Reform nicht verändert wird. Die individuellen Steuerzahlungen der Steuerpflichtigen werden sich jedoch ändern, da die Grundsteuer wertabhängig bestimmt werden soll. Es wird dazu kommen, dass einige Grundstücksbesitzer zukünftig weniger Grundsteuer zahlen müssen, während andere Grundstücksbesitzer mehr Grundsteuer zahlen werden. Da die Grundsteuer von den zukünftigen Hebesätzen der Gemeinden abhängig ist, kann noch nicht genau vorhergesagt werden, wie hoch die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer ab 2025 aussehen wird.

Grundsätzlich ist bei Mietverhältnissen die Grundsteuer umlagefähig. Eine höhere Grundsteuer kann somit auch zur Erhöhung der Brutto-Miete führen.

Berechnung der Grundsteuer ab 2025

Wie bisher wird auch die neue Grundsteuer in einem dreistufigen Verfahren mit dem Grundstückswert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz berechnet. Der bisherige Einheitswert wird durch den Grundstückswert ersetzt.

Für einzelne Bundesländer können abweichende Regeln zur Bewertung/Berechnung gelten (siehe weiter unten), so dass Sie bei bundeslandübergreifendem Immobilienbesitz ggf. unterschiedliche vornehmen müssen. Ein Überblick über die Besteuerungsmodelle der Länder befindet sich im Anhang.

Grundstückswertermittlung:

Privat genutzte Grundstücke:
Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohneigentum und Mietgrundstücke wird die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer über das Ertragswertverfahren berechnet. Relevant für die Berechnung sind dabei: die Grundstücksfläche, der Bodenrichtwert, das Alter des Gebäudes, die Wohnfläche, das Mietniveau und die monatliche Nettokaltmiete. Die Nettokaltmiete wird pauschal vom Finanzamt aufgrund statistischen Erhebungen bestimmt. Eine Erklärung Ihrerseits über tatsächlichen Mieteinnahmen sowie die Ermittlung einer üblichen Miete ist ausgeschlossen.

Betrieblich genutzte Grundstücke:
Für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung. Relevante Faktoren für die Berechnung sind: die gewöhnlichen Herstellungskosten des Gebäudes, der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, das Alter des Gebäudes und die Bruttogrundfläche des Gebäudes.

Unbebaute Grundstücke:
Bei unbebauten Grundstücken ergibt sich die Grundsteuer aus dem Bodenrichtwert und der Grundstücksfläche, nach dem Bodenrichtwertverfahren. Ab 2025 dürfen die Gemeinden für unbebaute und baureife Grundstücke einen höheren Hebesatz (Hebesatz C) erheben. Baureife Grundstücke sind Grundstücke, die sofort bebaut werden können.

Berechnung
Nach Feststellung des Grundsteuerwertes anhand Ihrer Feststellungserklärung wird mit Hilfe einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl der Steuermessbetrag ermittelt. Die Steuermesszahl ist je nach Art der Bebauung unterschiedlich. Für die private Nutzung kommt in der Regel eine Steuermesszahl von 0,31 ‰ zur Anwendung. Für gewerbliche Nutzung und unbebaute Grundstücke von 0,34 ‰.

Beispiel:
Der Steuermessbetrag für ein Einfamilienhaus mit einem Grundsteuerwert von 100.000 Euro beträgt:

100.000 Euro x 0,31 ‰ = 31 Euro

Für den Sozialen Wohnungsbau würde sich die Steuermesszahl von 0,31 ‰ um 25 % auf 0,2325 ‰ reduzieren. Der Steuermessbetrag würde dann 23,25 Euro für das oben genannte Beispiel betragen.

In einem letzten Schritt wird auf den Steuermessbetrag der individuelle Hebesatz der Gemeinde bzw. Kommune angewendet und die zuzahlende Grundsteuer festgesetzt. Diese wird Ihnen in der Regel durch einen Grundsteuerbescheid übermittelt.

Ermäßigungen/Befreiungen

Für Sozialen Wohnungsbau und Wohnungen, die nach dem Wohnraumförderungsgesetzt gefördert werden, ermäßigt sich die Steuermesszahl um 25 %. Für Denkmäler ermäßigt sich die Steuermesszahl um 10 %.

Eine Befreiung ist nahezu ausgeschlossen. Es gibt nur sehr wenige Ausnahmen, die eine Befreiung zulassen. So könnten gemeinnützige Stiftungen und Vereine unter gewissen Voraussetzungen von der Grundsteuer befreit werden. Die bisherigen Steuerbefreiungen der Grundsteuer bleiben weiterhin bestehen.

Abweichungen durch die Bundesländer

9 Bundesländer folgen dem oben erläuterten Bundesmodell.  Die nachfolgenden 7 Bundesländer haben hiervon abweichende Regelungen getroffen:

Hessen: Bei dem hessischen Flächen-Faktor-Modell wird zusätzlich zur Grundstücksgröße auch dessen Lage für die Grundsteuerschuld berücksichtigt. Das bayrische Flächenmodell (s. u.) wird dabei um einen lagebezogenen Faktor ergänzt. Hierbei kommen feste Flächenzahlen (0,04 Euro/qm für das Grundstück und 0,50 Euro/qm für das Gebäude) zur Anwendung. Der Lagefaktor setzt sich aus dem Bodenrichtwert des Grundstückes und dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde zusammen. „Auf ein Grundstück in guter Lage entfällt durch unseren Faktor stets mehr Grundsteuer als auf ein identisches in einer mäßigen Lage. Das ist gerecht“, sagte der hessische Finanzminister Boddenberg.

Bayern: Bei dem bayrischen „reinen Flächenmodell“ spielt der Wert des Grundstücks und des Gebäudes keine Rolle. Es werden einheitlich 0,04 Euro/qm für das Grundstück angesetzt und 0,50 Euro/qm für das Gebäude. Für Wohnflächen, sozialer Wohnungsbau und Denkmäler gelten Abschläge. Eine Anpassung erfolgt nur bei Flächen- oder Gebäudenutzungsänderung (nicht wie im Bundesmodell alle 7 Jahre).

Niedersachsen: Dieses Modell ist nahezu deckungsgleich mit dem hessischen Modell.

Hamburg: Hamburg orientiert sich neben der Fläche auch an der Wohnlage. Relevant für die Wohnlage ist der entsprechende Mietspiegel.

Baden-Württemberg: Hierbei wird sich an der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert orientiert. Die Steuermesszahl beträgt bei diesem Modell 1,3 ‰.

Das Saarland und Sachsen weichen lediglich von der Höhe der Steuermesszahl vom Bundesmodell ab.